남부장장기보유특별공제가 뭔가요?
집이나 토지를 오래 보유했다는 이유만으로 양도소득세를 깎아주는 제도입니다. 공식 명칭은 ‘장기보유특별공제’인데, 실무에서는 줄여서 ‘장특공’이라고 많이 부릅니다.
1975년에 처음 도입됐어요. 부동산을 장기 보유한 사람에게 세제 혜택을 줘서 매물이 시장에 더 많이 나오게 유도하는 게 원래 목적이었습니다. 오래 갖고 있으면 물가 상승분이 쌓이니까 그 부분은 과세에서 빼줘야 한다는 논리이기도 하고요.
40년 넘게 유지됐는데, 2026년 들어 처음으로 폐지 논의가 수면 위로 올라왔습니다. 단순히 세율을 조정하는 게 아니라 제도 자체를 없애자는 얘기라 파장이 크게 일고 있어요.
현행 공제율은 어떻게 되나요?
공제율이 꽤 복잡합니다. 케이스별로 나눠서 정리해볼게요.
일반적인 경우 (일반 주택·토지)
보유 기간에 따라 연 2%씩 공제율이 올라갑니다. 3년 이상 보유해야 적용이 시작되고, 15년 이상이면 최대 30%까지 받을 수 있어요.
| 보유 기간 | 공제율 |
|---|---|
| 3년 이상 | 6% |
| 4년 이상 | 8% |
| 5년 이상 | 10% |
| 10년 이상 | 20% |
| 15년 이상 | 30% (최대) |
1세대 1주택자 특례 (양도가액 12억 초과)
실거주 요건까지 채우면 혜택이 훨씬 커집니다. 보유 기간 연 4%, 거주 기간 연 4%를 각각 계산해서 더하는 방식이에요. 최대 80%까지 공제가 가능합니다.
| 보유 + 거주 기간 | 보유 공제 | 거주 공제 | 합계 |
|---|---|---|---|
| 3년 이상 | 12% | 12% | 24% |
| 5년 이상 | 20% | 20% | 40% |
| 10년 이상 | 40% | 40% | 80% (최대) |
10년 이상 보유하고 10년 이상 실거주하면 양도차익의 80%를 공제받을 수 있어요. 서울 고가 아파트를 오래 보유한 1주택자들이 세금을 상당히 아낄 수 있었던 이유가 여기에 있습니다.
단, 양도가액 12억 원 이하 1주택자는 애초에 비과세라서 장특공이 적용될 일 자체가 없습니다.
폐지 논의는 왜 나온 건가요? 지금 어느 단계인가요?
2026년 4월 초, 이재명 대통령이 장기보유특별공제 개편 방향을 언급하면서 논의가 불붙었습니다. 핵심은 “거주하지도 않으면서 오래 보유했다는 이유만으로 세금을 대폭 깎아주는 건 형평성에 맞지 않는다”는 거예요.
범여권에서는 2026년 4월 8일, 현행 장특공을 폐지하고 주택 양도 시 생애 한 번만 2억 원 세액공제를 주는 내용의 소득세법 개정안을 발의했습니다.
중요한 건 지금 발의 단계라는 점이에요. 상임위원회 심사 → 법제사법위원회 심의 → 본회의 의결이라는 절차가 남아 있고, 국민의힘은 반대 입장을 표명하고 있어서 원안 그대로 통과될지는 아직 모릅니다.
현재 정부 기류는 전면 폐지보다 비거주 1주택자 혜택을 집중적으로 줄이는 쪽으로 절충점을 찾는 방향으로 기울고 있다는 관측이 많습니다.
폐지되면 세금이 얼마나 늘어나나요?
숫자로 직접 비교해볼게요. 상당히 충격적입니다.
사례: 양도가액 40억, 취득가 20억, 10년 보유·거주
- 현행 법 기준: 양도세 약 9,406만 원
- 개정안 기준: 양도세 약 3억 9,922만 원
- 차이: 약 3억 500만 원 증가
실거주까지 하고 있는데도 세금이 3배 이상 늘어나는 셈이에요. 매도를 미루고 있다가 폐지 이후에 집을 팔게 되면 수억 원의 세금 차이가 발생하는 상황이 현실화될 수 있습니다.
압구정 현대아파트처럼 매매가가 50억 원을 넘는 고가 아파트라면 영향이 훨씬 더 커요. 40억 원의 양도차익 중 현행 법상 84%인 약 33억 7천만 원이 공제됐는데, 폐지되면 이 혜택이 사라지는 거니까요.
개정안에 생애 2억 원 세액공제 신설이 포함돼 있긴 합니다. 그래도 기존 최대 80% 공제와 비교하면 절세 효과가 현저히 낮아지는 건 분명해요.
나는 해당될까요? 실거주자와 비거주자의 차이
한 마디로 정리하면, 집값 12억 이하는 사실상 영향 없고, 12억 초과 비거주 1주택자가 직격탄입니다.
영향 없는 경우
양도가액 12억 원 이하 1주택자는 비과세 대상이라 장특공 자체가 적용되지 않습니다. 논의가 어떻게 흘러가든 관계없어요. 또 실거주 중인 1주택자는 현재 논의 방향에서 보호될 가능성이 높습니다. 이 대통령 발언 자체도 ‘비거주자 혜택 폐지’를 핵심으로 했으니까요.
영향이 클 수 있는 경우
12억 원 초과 고가 아파트를 보유하면서 실제로 거주하지 않는 1주택자가 주된 대상입니다. 전세를 내놓거나, 직장·가족 사정으로 다른 지역에 살고 있는 경우가 여기에 해당해요.
전체 공동주택 중 공시가격 12억 원을 초과하는 건 약 3%에 불과합니다. 대부분의 1주택자에겐 이번 논의가 직접적인 영향을 주지 않을 가능성이 높다는 뜻이에요. 정확한 공시가격 확인은 국세청 홈페이지에서 하실 수 있습니다.
단계적 폐지 로드맵과 지금 해야 할 일
이재명 대통령이 제시한 방식은 ‘단계적 폐지’입니다.
- 1단계 (시행 후 6개월): 유예 기간으로 현행 혜택 그대로 유지
- 2단계 (7~12개월): 절반만 폐지, 공제율 50% 수준으로 축소
- 3단계 (1년 후): 전면 폐지
다만 이건 하나의 제안이고, 실제 입법 과정에서는 얼마든지 바뀔 수 있습니다. 여야 협의 결과, 부동산 시장 반응, 매물 공급 상황에 따라 조정 폭이 달라질 수 있어요.
지금 당장 해야 할 일은 두 가지입니다. 첫째, 보유 주택의 공시가격이 12억 원을 초과하는지, 실거주 중인지 확인하세요. 해당 여부를 먼저 파악해야 내 상황에 맞는 판단을 할 수 있습니다. 둘째, 매도를 고려 중이라면 세무사 상담을 받아보세요. 입법 일정과 유예 기간에 따라 매도 타이밍이 세금에 영향을 주고, 개인 상황마다 적용 방식이 달라집니다.
아직 확정된 내용이 아니니 너무 서두르기보다 추이를 지켜보시는 게 낫습니다.
자주 묻는 질문
Q. 장기보유특별공제 폐지되면 다주택자도 영향받나요?
다주택자는 이미 장특공 혜택이 제한적입니다. 이번 논의는 주로 1주택자, 그중에서도 비거주 1주택자를 타깃으로 하고 있어서 다주택자에게 추가로 미치는 영향은 제한적이에요.
Q. 12억 원 이하 1주택자는 아무 걱정 없나요?
현행 비과세 규정은 별도로 유지되기 때문에 장특공 폐지와 무관하게 세금이 없습니다. 단, 비과세 기준 자체가 바뀌는 건 별개 사안이에요.
Q. 폐지 확정은 언제 되나요?
2026년 4월 현재 국회 발의 단계입니다. 상임위 심사와 본회의 의결 절차가 남아 있고, 여야 입장 차이도 있어서 확정 시점은 아직 미정이에요.
Q. 실거주 중인 1주택자도 폐지 영향받나요?
현재 논의 방향은 비거주 1주택자 혜택 축소가 주요 타깃입니다. 실거주자는 혜택이 유지되거나 축소 폭이 제한될 가능성이 높지만, 최종 입법 내용에 따라 달라질 수 있어요.
장기보유특별공제 폐지 논의는 아직 진행 중입니다. 국세청 공식 발표를 주기적으로 확인하시면서 내 상황이 해당되는지 먼저 체크해보세요. 12억 초과 고가 주택을 비거주 상태로 보유 중이라면, 지금 당장 세무사 상담을 받아두는 게 가장 현명한 선택이에요.